Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Voraussetzungen, Fristen und Muster

Stand: Oktober 2026 · Von Rechtsanwalt Aydin Aras

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist der häufigste Weg, die Miete in einem laufenden Mietverhältnis anzupassen. Das Gesetz knüpft sie an klare Voraussetzungen: Wer eine Frist übersieht, die Kappungsgrenze falsch berechnet oder die Erhöhung nicht ordentlich begründet, riskiert ein unwirksames Erhöhungsverlangen – und verliert Monate. Dieser Beitrag zeigt, worauf es ankommt.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam werden soll. Verlangen kann der Vermieter die Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung.
• Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 % (Kappungsgrenze).
• Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder einer Auskunft aus einer Mietdatenbank.
• Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für seine Zustimmung. Die neue Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat.
• Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Wann ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich?

Nach § 558 BGB kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt. Der Vermieter kann die neue Miete also nicht einseitig festsetzen – er braucht die Zustimmung des Mieters, die er notfalls gerichtlich durchsetzen kann.

Zeitlich gelten zwei Grenzen: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen dabei nicht mit.

Ausgeschlossen ist die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete, wenn eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart ist oder der Mietvertrag Erhöhungen ausdrücklich ausschließt. Ein Blick in den Mietvertrag steht deshalb am Anfang jeder Mieterhöhung.

Wie hoch darf die Erhöhung sein? Vergleichsmiete und Kappungsgrenze

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich der energetischen Ausstattung – üblicherweise gezahlt wird. Maßgeblich sind die Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um nicht mehr als 20 % steigen. Die Länder können per Verordnung Gemeinden bestimmen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist; dort beträgt die Kappungsgrenze 15 %. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, ergibt sich aus der Verordnung Ihres Bundeslandes.

Rechenbeispiel: Die Nettokaltmiete beträgt heute 800 € und betrug drei Jahre vor dem geplanten Erhöhungszeitpunkt 750 €. Laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 1.000 €. Bei einer Kappungsgrenze von 20 % darf die Miete höchstens auf 900 € steigen (750 € zuzüglich 20 %). Die Vergleichsmiete von 1.000 € kann der Vermieter also nicht in einem Schritt erreichen. Gilt in der Gemeinde die Kappungsgrenze von 15 %, liegt die Obergrenze bei 862,50 €.

So muss die Mieterhöhung begründet werden

Das Mieterhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a BGB). Als Begründungsmittel nennt das Gesetz insbesondere:

• einen Mietspiegel (einfach oder qualifiziert),
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit ihren Mieten.

Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben im Erhöhungsverlangen auch dann mitteilen, wenn er die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Wer mit dem Mietspiegel begründet, sollte die Einordnung der Wohnung – Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung – nachvollziehbar darstellen. Je transparenter die Begründung, desto eher stimmt der Mieter ohne Streit zu.

Das Schreiben muss von allen Vermietern ausgehen und an alle Mieter gerichtet sein, die im Mietvertrag stehen. Textform bedeutet, dass grundsätzlich auch eine E-Mail genügt. Weil der Vermieter den Zugang beweisen muss und vom Zugang alle Fristen abhängen, empfiehlt sich in der Praxis ein Brief mit Zugangsnachweis, etwa per Boten oder Einwurf-Einschreiben.

Fristen: Überlegungsfrist, neue Miete und Klage

Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, um zuzustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang (§ 558b BGB).

Beispiel: Das Erhöhungsverlangen geht dem Mieter am 10. November 2026 zu. Die Überlegungsfrist endet am 31. Januar 2027. Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Februar 2027.

Stimmt der Mieter nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen – im Beispiel also bis zum 30. April 2027. Lässt er diese Frist verstreichen, muss er ein neues Erhöhungsverlangen stellen.

Die Zustimmung des Mieters ist an keine besondere Form gebunden. Vermieter sollten sie sich dennoch schriftlich geben lassen, damit später kein Streit darüber entsteht, ob und in welcher Höhe zugestimmt wurde.

Was Mieter wissen sollten

Mieter sollten jedes Erhöhungsverlangen sorgfältig prüfen: Sind Wartefrist und Kappungsgrenze eingehalten? Ist die Wohnung im Mietspiegel richtig eingeordnet? Stimmen Wohnfläche und Ausstattungsmerkmale? Die Überlegungsfrist lässt dafür ausreichend Zeit.

Ist die Erhöhung nur teilweise berechtigt, kann der Mieter auch nur teilweise zustimmen. Außerdem steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Kündigt er, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Häufige Fehler bei der Mieterhöhung

• Die 15-Monats-Frist oder die einjährige Sperrfrist wird nicht eingehalten.
• Die Kappungsgrenze wird übersehen oder die falsche Grenze angesetzt (20 % statt 15 %).
• Nicht alle Mieter werden angeschrieben oder nicht alle Vermieter geben die Erklärung ab.
• Die Begründung fehlt oder ist nicht nachvollziehbar, etwa weil das Mietspiegelfeld nicht angegeben wird.
• Die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels werden nicht mitgeteilt.
• Es wird eine Erhöhung verlangt, obwohl eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.
• Die Klagefrist nach Ablauf der Überlegungsfrist wird versäumt.

Muster für die Mieterhöhung

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Häufige Fragen

Kann der Vermieter die Miete per E-Mail erhöhen?

Ja. Das Gesetz verlangt Textform, eine E-Mail genügt daher grundsätzlich. Der Vermieter muss aber beweisen können, dass und wann die Erklärung zugegangen ist. Ein Brief mit Zugangsnachweis ist deshalb meist die sicherere Wahl.

Muss ich als Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Nur wenn sie berechtigt ist – also Fristen, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete eingehalten sind und das Verlangen ordnungsgemäß begründet ist. Dann kann der Vermieter die Zustimmung notfalls gerichtlich durchsetzen.

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Ein neues Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich; wirksam werden kann die Erhöhung frühestens 15 Monate danach. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze den Anstieg innerhalb von drei Jahren.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis?

Nein. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags. Für Erhöhungen im bestehenden Mietverhältnis gelten die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.